ラーメン屋居抜きとスケルトンどっちがいい？居抜きとスケルトン物件のそれぞれのメリット&デメリットとは！
ラーメン屋を開業するにあたり賃貸テナントを探すと【居抜き】【スケルトン】と記載されている物件が多く見受けられます。
低コストでスピーディに開業できる居抜き物件とイメージ通りに自由に造作できるスケルトン物件。さまざまなケースを想定して、どちらが向いているのかを紹介していきます。
■居抜きとスケルトンの違いは？
まず最初に、「居抜き」や「スケルトン」の言葉の意味からご説明したいと思います。
居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装設備、厨房設備、什器、備品などが残っている物件のことをいいます。
スケルトンは、建物を支える柱、梁、床などの構造のみで、それ以外のものが何もない状態の物件をいいます。コンクリート打ち放しの骨組みだけの状態がスケルトンです。
■居抜き物件のメリット・デメリット
居抜き物件のメリットは、前のラーメン屋が残していった設備を利用できる点です。前のラーメン屋と似たようなスタイルの店鋪をオープンしようとしている場合、冷蔵庫、キッチン、水道まわりなど多くの設備をそのまま活用できるため、大幅なコストダウンにつながります。また、少し内装を変えたい場合にも金額を安く抑えられるため好都合です。
居抜きのデメリットは物件に備わっている設備などを買い取るという意味の、造作譲渡料という費用が発生します。
各種設備を新品で購入する費用に比べれば安く抑えることができる場合が多いですが、例外もあるので注意しましょう。また、安さだけに注目するのではなく「営業に有利な物件かどうか」という点もよく鑑みるようにしましょう。
もう一つ居抜き物件で致命的なデメリットとしては、すでに決まっているレイアウトで店舗づくりをしなくてはいけないという点があげられます。大幅にレイアウトを変更するとなると、一度全てを壊してやり直すことになり、その場合はスケルトンより費用がかさんでしまいます。そのため、なるべく理想に近いレイアウトの物件を探すことが大切になります。
■スケルトン物件のメリット・デメリット
居抜き物件に対し残されている設備がないスケルトン物件は、必要な設備を新オーナーが自分で全て用意する必要があります。反面、ゼロベースで内装を組み立てられる点は、自分のオリジナル内装を目指しているオーナーにとってはメリットになるでしょう。
また、ベースの雰囲気を活かした空間づくりを行う場合、居抜き物件よりも低コストで抑えられる場合もあります。また、ゼロからつくりなおすため、前テナントの負のイメージを引き継ぐことなく営業ができるという点もメリットの1つです。
デメリットとしては、大半のケースでは居抜き物件を活用するよりも内装費用がかかってしまいまうという点です。
さらに、ゼロベースで内装工事が始まるため、工事完了までに時間を要してしまうのも問題です。賃貸契約は工事が始まった段階で開始されますので、営業していないにも関わらず賃料のみが発生する“カラ家賃”といわれる賃料コストも上乗せされてしまいます。
また、スケルトン物件は撤退時の原状復帰が義務付けられているケースが一般的なため、そのためのコストについても考えておかなければなりません。
